Qué hacer si el inquilino no paga el alquiler? Guía legal sobre el desahucio por impago
En Novás Sánchez Abogados, con una dilatada trayectoria en el asesoramiento legal de propietarios e inquilinos, somos plenamente conscientes de la angustia que genera el impago del alquiler. Esta situación plantea preguntas clave: ¿cómo desahuciar a un inquilino moroso?, ¿qué opciones legales existen?. Esta situación, lamentablemente más común de lo deseado, plantea interrogantes cruciales sobre las vías legales disponibles para el arrendador que ve cómo su inquilino incumple la obligación primordial del contrato: el abono de la renta pactada.
A lo largo de este artículo, actuando desde nuestra experiencia y profundo conocimiento del marco legal vigente, desgranaremos los entresijos del desahucio por impago de alquiler, analizando qué se entiende por impago, qué circunstancias pueden ofrecer cierta protección al arrendatario en dificultades económicas y, fundamentalmente, qué herramientas legales tiene a su disposición el propietario para recuperar la posesión de su inmueble y reclamar las cantidades adeudadas.
Nuestra intención es ofrecer una visión clara y autorizada, que sirva de faro en la niebla de la incertidumbre legal, proporcionando a nuestros lectores las claves para entender y afrontar esta compleja situación.
El Impago del Alquiler: Un Incumplimiento Contractual con Consecuencias Legales
El contrato de arrendamiento es un acuerdo bilateral en el que ambas partes asumen una serie de obligaciones recíprocas. Para el inquilino, la principal obligación es, sin duda, el pago puntual de la renta en la forma y plazos convenidos. Cuando esta obligación se incumple, incurrimos en lo que legalmente se denomina impago de la renta, un hecho que faculta al arrendador a iniciar las acciones legales pertinentes para la resolución del contrato y el desalojo del inquilino.
Es importante destacar que la legislación vigente, principalmente la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), no exige un número mínimo de mensualidades impagadas para poder iniciar un procedimiento de desahucio. Con el impago de una sola mensualidad, el propietario ya tiene la vía judicial abierta para reclamar su derecho. No obstante, en la práctica, es habitual que se acumulen varios meses de deuda antes de interponer la demanda, debido a los costes y la duración del proceso judicial.
Es crucial diferenciar el impago de otras posibles controversias que puedan surgir en el marco del contrato de alquiler, como pueden ser desacuerdos sobre la realización de obras, la responsabilidad de ciertas reparaciones o el cumplimiento de otras cláusulas del contrato. Si bien estas situaciones pueden generar conflictos, el procedimiento de desahucio se articula fundamentalmente en torno al incumplimiento de la obligación de pago.
¿Qué hacer si el inquilino no paga? Circunstancias legales que pueden protegerle
Aunque la obligación de pagar la renta es fundamental, el legislador ha previsto ciertas situaciones excepcionales que pueden ofrecer una protección temporal al inquilino que no puede hacer frente a sus obligaciones económicas. Es importante señalar que estas circunstancias no eximen del pago, pero pueden influir en los plazos y el desarrollo del procedimiento de desahucio.
Entre estas circunstancias, podemos destacar:
- Situaciones de vulnerabilidad social o económica: En casos de especial vulnerabilidad del inquilino y su unidad familiar, los servicios sociales pueden intervenir para intentar mediar y buscar soluciones alternativas al desahucio, como la búsqueda de realojamiento o la concesión de ayudas económicas. Si bien esta intervención no paraliza el proceso judicial, puede influir en los plazos de lanzamiento.
- Acuerdos extrajudiciales: Antes de iniciar o durante el procedimiento judicial, las partes pueden llegar a acuerdos para el pago de la deuda, el establecimiento de un calendario de pagos o incluso la resolución anticipada del contrato con condiciones pactadas. Estos acuerdos pueden evitar la vía judicial o poner fin a un procedimiento ya iniciado.
- Errores o defectos en la notificación de la demanda: La ley exige que la demanda de desahucio se notifique al inquilino de forma adecuada. Si existen errores o defectos sustanciales en la notificación, el procedimiento podría ser declarado nulo.
- Alegaciones del inquilino: El inquilino demandado tiene derecho a contestar la demanda y alegar las razones por las que considera que no procede el desahucio o que la cantidad reclamada no es correcta. Estas alegaciones serán valoradas por el juez.
Es fundamental comprender que estas circunstancias no implican la condonación de la deuda, sino que pueden ofrecer un margen de tiempo o una vía alternativa para resolver la situación. El propietario, por su parte, tiene derecho a reclamar la totalidad de las cantidades adeudadas, independientemente de las circunstancias del inquilino.
Cómo iniciar el procedimiento de desahucio por impago de alquiler
Ante el impago del alquiler, el propietario dispone de una herramienta legal fundamental: el procedimiento de desahucio. Este procedimiento, regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), tiene como objetivo principal obtener una resolución judicial que ordene el lanzamiento (desalojo forzoso) del inquilino de la propiedad y, en su caso, la condena al pago de las rentas adeudadas.
El procedimiento de desahucio se inicia mediante la presentación de una demanda ante el juzgado de primera instancia del lugar donde se ubica la finca arrendada. Esta demanda debe ser interpuesta por un abogado y procurador, y en ella se deben incluir, entre otros documentos:
- El contrato de arrendamiento.
- Los justificantes de los impagos (transferencias bancarias, reclamaciones extrajudiciales, etc.).
- La identificación del demandante y del demandado.
- La petición de desahucio y, en su caso, de reclamación de las rentas adeudadas.
Una vez presentada la demanda, el juzgado la admite a trámite y notifica al inquilino, otorgándole un plazo para que conteste la demanda o para que enerve el desahucio.
La enervación del desahucio: última oportunidad para el inquilino moroso
La enervación del desahucio es un mecanismo legal que permite al inquilino evitar el desalojo si paga al propietario la totalidad de las cantidades que adeuda (rentas, cantidades asimiladas y costas del procedimiento) antes de la celebración del juicio. El inquilino solo puede enervar el desahucio por una sola vez durante la vigencia del contrato de arrendamiento.
Si el inquilino paga dentro del plazo legal, el procedimiento de desahucio finaliza y el contrato de arrendamiento continúa vigente. Sin embargo, si no paga o si ya ha enervado el desahucio en una ocasión anterior, el procedimiento seguirá su curso.
El juicio de desahucio y el lanzamiento: fases finales del proceso
Si el inquilino no enerva el desahucio ni contesta la demanda, el juzgado dictará una sentencia en la que, previsiblemente, acordará el desahucio y condenará al inquilino al pago de las cantidades adeudadas. Si el inquilino contesta la demanda, se celebrará un juicio en el que ambas partes podrán presentar pruebas y alegaciones.
Tras la celebración del juicio, el juez dictará sentencia. Si la sentencia es favorable al propietario, se ordenará el desahucio del inquilino, fijando una fecha para el lanzamiento. También se condenará al inquilino al pago de las rentas adeudadas y las costas del procedimiento.
El lanzamiento es el acto judicial mediante el cual se hace efectiva la orden de desahucio. En la fecha fijada por el juzgado, la comisión judicial (integrada por el secretario judicial y, en ocasiones, por la policía judicial) se presenta en la vivienda para proceder al desalojo del inquilino.
Es importante señalar que el propietario no puede, bajo ningún concepto, tomar la justicia por su mano y desalojar al inquilino por la fuerza. Esta conducta podría constituir un delito de coacciones. El desahucio debe realizarse siempre a través del procedimiento judicial establecido.
Alternativas al desahucio: cómo evitar el juicio
Si bien el desahucio es la herramienta legal principal ante el impago del alquiler, desde Novás Sánchez Abogados siempre recomendamos explorar vías alternativas antes de iniciar un procedimiento judicial, o incluso durante su tramitación. La negociación y el diálogo pueden, en muchos casos, conducir a soluciones más rápidas y menos costosas para ambas partes.
Algunas alternativas a considerar son:
- Requerimiento extrajudicial: Antes de interponer la demanda, es aconsejable enviar un burofax al inquilino reclamando el pago de las cantidades adeudadas y advirtiéndole de las consecuencias legales en caso de persistir el impago. Este requerimiento puede servir como prueba en el procedimiento judicial y, en ocasiones, puede llevar al inquilino a regularizar su situación.
- Acuerdo de pago aplazado: Si el inquilino manifiesta una voluntad real de pagar pero atraviesa dificultades económicas puntuales, se puede negociar un acuerdo de pago aplazado, estableciendo un calendario de pagos para saldar la deuda.
- Mediación: La mediación es un proceso voluntario en el que un tercero neutral (el mediador) ayuda a las partes a alcanzar un acuerdo mutuamente satisfactorio. Puede ser una vía interesante para resolver el conflicto de forma extrajudicial.
- Resolución anticipada del contrato: Si la relación entre las partes se ha deteriorado irremediablemente, se puede negociar una resolución anticipada del contrato, estableciendo las condiciones de la entrega de la vivienda y el pago de las posibles deudas pendientes.
Si bien estas alternativas pueden ser útiles, es fundamental contar con el asesoramiento de un abogado experto en desahucios para analizar cada caso concreto y determinar la estrategia más adecuada.
Conclusión: cómo desahuciar a un inquilino que no paga con respaldo legal
El impago del alquiler es una situación compleja que requiere una respuesta legal ágil y eficaz. Como hemos analizado, el propietario dispone del procedimiento de desahucio como principal herramienta para recuperar su propiedad y reclamar las rentas adeudadas. Sin embargo, es crucial actuar con conocimiento de causa, respetando los derechos del inquilino y explorando, cuando sea posible, vías alternativas de solución.
En Novás Sánchez Abogados, contamos con una amplia experiencia en la gestión de desahucios por falta de pago, ofreciendo a nuestros clientes un asesoramiento integral y personalizado en cada etapa del proceso. Desde el requerimiento extrajudicial hasta la ejecución del lanzamiento, nuestro equipo de abogados especializados está a su disposición para defender sus derechos e intereses con la máxima profesionalidad y eficacia.
Si usted se encuentra en esta difícil situación, no dude en ponerse en contacto con nosotros. Le ofreceremos una primera consulta gratuita y le informaremos sobre las mejores opciones legales para resolver su problema de impago de alquiler y recuperar la posesión de su inmueble. Recuerde, actuar con rapidez y contar con el asesoramiento de expertos es fundamental para minimizar los perjuicios económicos y emocionales que puede generar un inquilino moroso.
Esperamos que este extenso artículo haya sido de su utilidad. En Novás Sánchez Abogados, seguimos a su disposición para cualquier consulta o necesidad legal que pueda surgir.