Mi inquilino no paga la renta y quiero echarle. ¿Cómo puedo hacerlo?

En Novás Sánchez Abogados, entendemos que el impago de alquiler puede convertirse en un problema angustiante para los propietarios. Por eso, queremos ofrecerte una guía clara sobre tus opciones legales para resolver esta situación, basándonos en nuestra amplia experiencia en derecho inmobiliario.

¿Cuánto tiempo puede estar el inquilino en la vivienda de forma legal?

Antes de nada, comencemos aclarando por cuánto tiempo puede quedarse un inquilino en nuestra vivienda siguiendo la normativa legal:

Con la Ley actual, una vez firmado el contrato tiene derecho a prórrogas legales hasta completar el plazo de cinco años (siete en el caso de persona jurídica). Una vez transcurrido este tiempo inicial cualquiera de las partes puede finalizar el contrato mediante la notificación anticipada (cuatro meses para el arrendador y dos para el arrendatario. De lo contrario el contrato puede prorrogarse por plazos anuales hasta tres años más.

Si el inquilino continúa en la vivienda después de esta primera prorroga de tres años, el contrato entra en lo que se conoce como tácita reconducción; se prorroga el contrato mes a mes si la renta es pagada de forma mensual o bien año a año si la renta es pagada de esta forma. En caso de tácita reconducción solo opera la cláusula correspondiente a precio del arrendamiento, el resto del contrato ya no mantiene el vigor.

En cuanto a los arrendamientos iniciados antes de la entrada en vigor de la actual Ley, es posible que existan contratos en los que la prórroga sea indefinida, hasta el fallecimiento del arrendatario o en su caso de las personas que podrían subrogarse en su nombre, quienes en determinados casos también podrían prorrogar el arrendamiento hasta el día de su fallecimiento. 

Entender el problema: ¿Qué es el impago de alquiler?

El impago ocurre cuando un inquilino deja de abonar las mensualidades pactadas en el contrato de arrendamiento. La ley española establece derechos tanto para propietarios como para inquilinos, equilibrando la protección de la vivienda con la necesidad del propietario de recibir su renta.

El impago del alquiler es uno de los motivos más frecuentes de resolución (finalización) del contrato de arrendamiento. El artículo 27.2 a) de la Ley de arrendamientos urbanos de 29/1994 de 24 de noviembre cita la falta de pago de la renta como una de las causas que da lugar a la resolución de pleno derecho del contrato. Ahora bien, es necesario que el impago sea reiterado en el tiempo, ya que la falta de pago de un mes de renta no permite acudir sin más a la finalización del contrato. Como mínimo es necesario esperar tres meses, es decir tres mensualidades sin atender al pago de la renta.      

Derechos del inquilino ante un desahucio

Antes de emprender acciones legales, es importante comprender las protecciones legales del inquilino. Entre estas se encuentran:

• Derecho a la enervación: El inquilino puede evitar el desahucio si paga la deuda completa (incluyendo intereses y costas judiciales) antes de que el juez dicte sentencia. Este derecho solo puede ejercerse una vez.
• Justicia gratuita: Si el inquilino solicita un abogado de oficio dentro de los primeros tres días tras recibir la demanda, los plazos legales pueden suspenderse hasta que se le asigne un letrado.

Estas medidas buscan proteger a los inquilinos que enfrentan dificultades económicas reales, siempre que actúen de buena fe.

Medidas legales para el propietario de la vivienda

Como propietario, cuentas con varios procedimientos legales para recuperar tu vivienda en caso de impago:

• Proceso de desahucio express: El procedimiento más utilizado para casos de impago es el desahucio express, regulado por la Ley de Enjuiciamiento Civil. Este proceso tiene como objetivo recuperar rápidamente la posesión del inmueble. Sus pasos principales incluyen:
  • Requerimiento extrajudicial: Antes de demandar, es aconsejable enviar un burofax solicitando el pago de la deuda o el abandono del inmueble. Es un primer paso importante para intentar resolver la situación de forma amistosa.
  • Presentación de la demanda: Si el inquilino no responde al burofax, lo siguiente es poner una demanda ante el juzgado correspondiente, especificando el importe adeudado y solicitando la resolución del contrato.
  • Notificación al inquilino: Una vez admitida la demanda, el juzgado notifica al inquilino, quien dispone de 10 días hábiles para pagar, enervar o contestar.
  • Juicio o decreto de archivo: Si el inquilino no responde, el juez dicta un decreto que da la razón al propietario. En caso de que el inquilino no esté conforme, se celebrará un juicio breve.
  • Lanzamiento: Si el fallo es favorable al propietario, el juzgado fija una fecha para el desahucio, en la cual se recuperará la posesión de la vivienda.
• Acuerdos extrajudiciales: En algunos casos, negociar directamente con el inquilino puede ser más rápido y menos costoso. Proponer un plan de pagos o facilitar una salida amistosa puede ahorrarte tiempo y procesos legales.
• Seguros de impago de alquiler: Si tienes un seguro de impago, la compañía puede asumir la gestión del proceso de desahucio y cubrir las rentas no abonadas. Las condiciones de estos seguros varían mucho en función de la compañía aseguradora así que recomendamos asesorarse bien antes de contratar este tipo de seguros.

¿Cuánto tiempo y dinero puede llevar el proceso de desahucio?

Aunque el procedimiento de desahucio express busca celeridad, los plazos pueden variar según la carga de trabajo del juzgado y la cooperación del inquilino. Generalmente, el proceso completo puede tardar entre 4 y 8 meses. En cuanto a los costes, estos incluyen los honorarios de abogado, procurador y posibles tasas judiciales, los cuales pueden ser recuperados si el juez condena al inquilino al pago de las costas.