Tengo alquilada mi vivienda y los arrendatarios han dejado de pagarme el alquiler. ¿Puedo desahuciarlos sin más de la casa?
REQUISITOS PARA EL DESAHUCIO
El impago del alquiler es uno de los motivos más frecuentes de resolución (finalización) del contrato de arrendamiento. El artículo 27.2 a) de la Ley de arrendamientos urbanos de 29/1994 de 24 de noviembre cita la falta de pago de la renta como una de las causas que da lugar a la resolución de pleno derecho del contrato. Ahora bien, es necesario que el impago sea reiterado en el tiempo, ya que la falta de pago de un mes de renta no permite acudir sin más a la finalización del contrato. Como mínimo es necesario esperar tres meses sin atender al pago de la renta.
¿CÓMO PUEDO RECUPERAR MI VIVIENDA CUANTO ANTES?
Una vez constatado el impago hay dos posibilidades; negociar con el inquilino para que abandone la vivienda, o bien acudir a un procedimiento de desahucio por falta de pago en el que el juzgado, además de declarar la finalización del contrato fija día y hora para proceder al lanzamiento (invitación al desalojo inmediato de la vivienda) que realizará la comitiva judicial.
¿CUÁNTO TARDARÉ EN RECUPERAR MI VIVIENDA SI VOY A JUICIO?
La duración del procedimiento de desahucio depende del juzgado al que corresponda resolver, pero en general puede durar desde unos tres a seis meses en localidades pequeñas a un año o más en los casos de ciudades como Madrid o Barcelona.
Es posible intentar soluciones para que el inquilino abandone la vivienda cuanto antes, si en la demanda de desahucio manifiestas que condonarás (no reclamarás) las rentas al inquilino si entrega las llaves y sale de la vivienda cuando le notifiquen la iniciación del procedimiento.
¿SE PUEDE PACTAR EN EL CONTRATO EL DESALOJO Y RETIRARA DE LOS ENSERES DEL INQUILINO SI HAY DOS IMPAGOS SEGUIDOS?
No supone una modificación de las normas de la Ley en perjuicio del arrendatario motivo por el que, en principio, sería un pacto lícito. Habría que dejar muy claro en el contrato los términos de esta cláusula y especificar que la posesión tendría lugar con la asistencia de un notario o persona que pudiera atestiguar sobre las circunstancias que producen la resolución del contrato y la toma de posesión de la vivienda por parte del arrendador. Aún así podrían existir problemas a la hora de determinar que bienes muebles pertenecen al arrendatario y donde se depositan, por lo que se trata de un pacto que puede dar problemas adicionales a los derivados del impago de la renta.
¿CUÁNTO TIEMPO PUEDE ESTAR EL INQUILINO EN LA VIVIENDA?
Con la Ley actual, una vez firmado el contrato tiene derecho a prórrogas legales hasta completar el plazo de cinco años (siete en el caso de persona jurídica). Una vez transcurrido este tiempo inicial cualquiera de las partes puede finalizar el contrato mediante la notificación anticipada (cuatro meses para el arrendador y dos para el arrendatario). De lo contrario el contrato puede prorrogarse por plazos anuales hasta tres años más.
Si el inquilino continúa en la vivienda después de esta primera prorroga de tres años, el contrato entra en lo que se conoce como tácita reconducción; se prorroga el contrato mes a mes si la renta es pagada de forma mensual o bien año a año si la renta es pagada de esta forma. En caso de tácita reconducción solo opera la cláusula correspondiente a precio del arrendamiento, el resto del contrato ya no mantiene el vigor.
¿PUEDO SUBIR LA RENTA SI HAGO OBRAS EN LA VIVIENDA?
Depende del tipo de obras que se realicen. Las obras necesarias para que la vivienda esté en condiciones de ser utilizada no dan derecho a elevar la renta. Sin embargo, si es posible incrementar la renta cuando las obras sean de mejora de la vivienda, aunque en este caso es necesario que hayan transcurrido los cinco primeros años del contrato (siete si el arrendatario es persona jurídica). Y el incremento no podrá superar el 20% del importe de la renta pactada.
El inquilino tiene la posibilidad de desistir del contrato durante el plazo de un mes desde que se le notifica el inicio de las obras (debe notificarse con tres meses de antelación). El contrato se extingue en el plazo de dos meses a contar desde el desistimiento del inquilino y durante estos plazos no pueden iniciarse las obras.
