Inquilino que no paga: cómo hacer un desahucio en Gijón 2026
Última actualización: abril 2026
Tienes un piso alquilado. El inquilino ha dejado de pagar. Y ahora te preguntas qué puedes hacer, cuánto va a tardar y cuánto te va a costar. Esta guía responde a esas preguntas con la legislación vigente en 2026, que ha cambiado de forma significativa en los últimos meses.
En Novás Sánchez Abogados, despacho especialista en derecho civil en Gijón, gestionamos procedimientos de desahucio habitualmente. Lo que leerás a continuación refleja cómo funciona el proceso hoy, con todas sus novedades.
Lo más importante que debes saber antes de empezar
El marco legal del desahucio por impago ha cambiado sustancialmente desde 2025. Hay dos novedades que afectan directamente a cualquier propietario que quiera recuperar su vivienda:
Primera: Desde el 3 de abril de 2025, la Ley Orgánica 1/2025 obliga a intentar una solución extrajudicial antes de presentar cualquier demanda. Si no acreditas ese intento, el juzgado no admitirá la demanda. Esto es nuevo, importante y tiene consecuencias prácticas que explicamos en detalle más abajo.
Segunda: El RDL 2/2026, publicado en el BOE el 4 de febrero de 2026, prorroga la suspensión de desahucios para hogares vulnerables hasta el 31 de diciembre de 2026, aunque con una novedad relevante: si el propietario es titular de dos o menos viviendas, la suspensión ya no le afecta. Los pequeños propietarios recuperan agilidad.
Con este contexto, veamos cómo funciona el proceso paso a paso.
¿Cuándo puedes iniciar un desahucio por impago?
ALa Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) no exige acumular varios meses de deuda. Con el impago de una sola mensualidad ya tienes base legal para iniciar el procedimiento. En la práctica, la mayoría de propietarios actúan entre el segundo y el tercer mes impagado, cuando queda claro que no se trata de un retraso puntual.
Actuar rápido importa: cada mes que pasa es deuda que puede ser difícil de cobrar si el inquilino no tiene bienes embargables.
Paso 1 (nuevo en 2025): el intento extrajudicial obligatorio antes de demandar
Este es el cambio más importante del último año. La Ley Orgánica 1/2025, en vigor desde el 3 de abril de 2025, exige que antes de presentar una demanda de desahucio el propietario acredite que ha intentado resolver el conflicto sin ir a juicio. Este intento se denomina MASC (Medio Adecuado de Solución de Conflictos) y es un requisito de admisibilidad de la demanda: si no lo cumples, el juzgado no la admite a trámite y no puedes subsanar el defecto volviendo a intentarlo.
Los medios aceptados son varios: mediación, conciliación (privada, notarial o registral), negociación directa entre abogados, oferta vinculante confidencial u opinión de persona experta independiente. El más sencillo y habitual en la práctica es la negociación directa con certificación, que puede realizarse a través de tu abogado y no requiere necesariamente la intervención de un mediador externo.
Lo que sí es imprescindible en todos los casos es documentarlo correctamente: el juzgado exigirá un certificado emitido por el profesional o institución que haya gestionado el proceso, acreditando que se intentó el acuerdo y que no se alcanzó. La forma más habitual es un burofax con oferta de negociación al inquilino, seguido del acta de ausencia de acuerdo. Si el inquilino ni siquiera recoge el burofax, esa circunstancia también se documenta y sirve como prueba de que se intentó el MASC.
Consecuencia importante: si el inquilino rechaza injustificadamente participar en el MASC y luego pierde el juicio, el juez puede imponerle las costas íntegras del proceso, incluyendo los honorarios derivados del intento de mediación.
El plazo para presentar la demanda tras concluir el MASC sin acuerdo es de un año.
Paso 2: el requerimiento fehaciente de pago
Aunque técnicamente no es un requisito legal independiente del MASC, enviar un burofax reclamando las cantidades adeudadas antes de demandar cumple varias funciones: inicia formalmente el MASC (si así se configura), genera prueba documental del impago, y en algunos casos provoca que el inquilino pague y se evite el proceso judicial.
El burofax debe ir dirigido al domicilio donde conste el inmueble arrendado y debe especificar el importe exacto adeudado y el plazo para abonarlo.
Paso 3: la demanda de desahucio
Si el intento extrajudicial no prospera, se presenta la demanda ante el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde se ubica la finca. En Gijón, esto corresponde a los Juzgados de Primera Instancia de Gijón.
La demanda debe ser presentada por abogado y procurador, y debe incluir:
- El contrato de arrendamiento vigente.
- El certificado acreditativo del MASC previo (novedad obligatoria desde abril 2025).
- Los justificantes del impago: extractos bancarios, transferencias no realizadas, reclamaciones previas.
- La indicación de si la vivienda es residencia habitual del inquilino y si existen indicios de vulnerabilidad económica o social.
- La petición de desahucio y, acumulada en la misma demanda, la reclamación de las rentas adeudadas y las costas.
La acumulación de ambas acciones en la misma demanda es habitual y conveniente: permite obtener en una sola sentencia tanto el desalojo como la condena al pago de lo adeudado.
Paso 4: la notificación al inquilino y sus opciones
Si bien el desahucio es la herramienta legal principal ante el impago del alquiler, desde Novás Sánchez Abogados siempre Una vez admitida la demanda, el juzgado notifica al inquilino y le otorga un plazo para:
Enervar el desahucio: pagar toda la deuda (rentas, cantidades asimiladas y costas) antes del juicio. Es la última oportunidad del inquilino para evitar el desalojo. Solo puede hacerlo una vez durante la vigencia del contrato. Si ya enervó anteriormente o no paga, el proceso sigue adelante.
Contestar la demanda: el inquilino puede alegar que no hay deuda, que la cantidad es incorrecta, o que concurren circunstancias que justifican la suspensión del proceso. Si no contesta ni paga, el juzgado dicta sentencia sin celebrar juicio.
La vulnerabilidad del inquilino y su impacto en el proceso (2026)
Esta es la parte del proceso que más preocupa a los propietarios, y donde más confusión existe. Aclaramos el estado actual:
¿Qué es la suspensión por vulnerabilidad? Si el inquilino acredita ante el juzgado una situación de vulnerabilidad económica y social (ingresos insuficientes, cargas familiares, sin alternativa habitacional), puede solicitar la suspensión del procedimiento para que los servicios sociales intervengan y busquen soluciones.
¿Cuánto dura esa suspensión? Según la legislación vigente, la suspensión es de 2 meses si el propietario es persona física, y de 4 meses si es persona jurídica (empresa). No es indefinida.
La novedad clave del RDL 2/2026: A partir de su publicación el 4 de febrero de 2026, si el propietario es titular de dos o menos viviendas, la suspensión por vulnerabilidad ya no se aplica al desahucio por impago. El proceso no se suspende y continúa su curso normal. Esta es una mejora significativa para los pequeños propietarios que hasta ahora veían paralizados sus procedimientos.
¿Qué pasa con los propietarios de más viviendas? Si el propietario tiene más de 2 viviendas (o más de 5 en zonas tensionadas, o más de 10 en general para ser considerado gran tenedor), la suspensión sí puede aplicarse mientras los servicios sociales buscan alternativa habitacional.
Los plazos reales que puedes esperar en 2026 son los siguientes:
- Sin vulnerabilidad acreditada ni oposición compleja: 4 a 6 meses desde la demanda hasta el lanzamiento.
- Con vulnerabilidad del inquilino (propietario con más de 2 viviendas): 8 a 14 meses es la horquilla realista.
- Con errores formales en la demanda, oposición del inquilino e incidencias varias: el proceso puede alargarse 12 a 18 meses en casos complejos.
En los Juzgados de Gijón, los plazos de señalamiento de lanzamiento pueden variar en función de la carga de trabajo del juzgado..
Compensación económica para el propietario con inquilino vulnerable
Si el procedimiento se suspende por vulnerabilidad del inquilino, el propietario tiene derecho a solicitar una compensación económica al Estado. Esta compensación se calcula conforme al valor medio del alquiler en el entorno y puede solicitarse hasta el 31 de enero de 2027 (según el RDL 2/2026). El procedimiento de solicitud se gestiona a través del Plan Estatal de Vivienda.
Si te encuentras en esta situación, conviene iniciar la solicitud de compensación cuanto antes y no esperar al cierre del procedimiento.
La enervación del desahucio: cuándo el inquilino puede «salvarse»
La enervación permite al inquilino evitar el desalojo pagando toda la deuda antes del juicio. Pero tiene límites importantes:
- Solo puede hacerse una vez durante la vigencia del contrato. Si ya enervó en el pasado, no puede volver a hacerlo.
- Debe pagar la totalidad de lo adeudado en ese momento, incluyendo las costas del procedimiento.
- Si paga, el contrato continúa vigente. Si no paga, el desalojo sigue adelante.
Para que la enervación no sea posible es necesario haber enviado previamente al inquilino una reclamación fehaciente (burofax) indicando la deuda y el plazo para pagarla. Si no se hizo ese requerimiento previo, el inquilino conserva el derecho de enervar incluso cuando no lo habría tenido de otro modo.
El juicio y el lanzamiento: fases finales
Si el inquilino no paga ni enerva y no hay suspensión por vulnerabilidad, el juzgado dicta sentencia acordando el desahucio y condenando al pago de las cantidades adeudadas. En sentencias sin oposición, puede dictarse sin celebrar juicio oral.
El lanzamiento es el acto judicial por el que la comisión judicial se persona en la vivienda para hacer efectivo el desalojo. Habitualmente acude junto a la policía judicial si se prevé resistencia. El propietario nunca puede ejecutar el desalojo por su cuenta: hacerlo podría constituir un delito de coacciones.
Tras la sentencia, si el inquilino no abandona voluntariamente la vivienda en el plazo señalado, se solicita el lanzamiento forzoso y el juzgado fija la fecha.
¿Y la deuda? ¿Se cobra?
La sentencia condena al inquilino al pago de la deuda, pero obtener esa sentencia no garantiza el cobro si el inquilino no tiene bienes embargables. En la práctica, muchos propietarios recuperan la vivienda pero no consiguen cobrar todo lo adeudado.
Para intentar cobrar es posible iniciar la ejecución de la sentencia: embargo de salarios (hasta ciertos límites), embargo de cuentas bancarias o de bienes muebles e inmuebles. Si el inquilino es insolvente, el cobro puede ser difícil o imposible.
Por eso es importante, antes de alquilar, exigir garantías adicionales al fiador: aval bancario, seguro de impago o fiador solidario. Una vez el impago se produce, las posibilidades de cobro dependen de la solvencia del inquilino.
¿Qué hacer antes de llegar al desahucio? Alternativas reales
No siempre el desahucio es la primera ni la mejor opción. Dependiendo de la situación, puede ser más rápido y menos costoso:
Negociación directa: si el inquilino atraviesa una dificultad puntual real y existe voluntad de pago, un acuerdo de pago aplazado documentado puede evitar el proceso judicial y mantener la relación arrendaticia.
Resolución pactada del contrato: si ambas partes quieren terminar la relación, puede negociarse la entrega voluntaria de las llaves a cambio de una quita parcial de la deuda o de no iniciar la demanda. Es la solución más rápida.
Burofax con oferta de negociación: como primer paso siempre, sirve como MASC documentado y a veces es suficiente para que el inquilino reaccione y pague o abandone voluntariamente.
¿Cuánto cuesta un desahucio en Gijón en 2026?
Los costes dependen de la complejidad del caso, pero a modo orientativo:
- Honorarios de abogado: variables según el despacho. En Novás Sánchez Abogados ofrecemos presupuesto cerrado desde la primera consulta.
- Honorarios de procurador: imprescindibles en el proceso judicial. Oscilan entre 200 y 500 euros aproximadamente según el caso.
- Tasas judiciales: los particulares están exentos de tasas en procedimientos de desahucio de vivienda habitual.
- Costes del MASC previo: dependen del tipo elegido. La negociación directa a través del abogado es la opción más económica.
Si el inquilino pierde el juicio, puede ser condenado a pagar las costas, pero solo si las reclamas expresamente en la demanda y el juez las concede.
PREGUNTAS FRECUENTES
¿Puedo cambiar la cerradura si el inquilino no paga?
No. Bajo ningún concepto. Cambiar la cerradura sin orden judicial constituye un delito de coacciones con independencia de que el inquilino deba dinero. El desalojo siempre debe producirse a través del procedimiento judicial.
¿El inquilino puede negarse a abandonar la vivienda aunque haya sentencia de desahucio?
Puede intentarlo, pero en ese caso se ejecuta el lanzamiento forzoso con comisión judicial y, si es necesario, con apoyo policial. La sentencia firme se ejecuta aunque el inquilino no colabore.
¿Qué pasa si el inquilino tiene hijos menores?
La presencia de menores no impide el desahucio, pero puede influir en los plazos si el juzgado aprecia vulnerabilidad familiar. Los servicios sociales pueden solicitar la suspensión para buscar alternativa habitacional. La suspensión no es indefinida.
¿El seguro de impago del alquiler cubre estos casos?
Generalmente sí, si lo tenías contratado antes del impago. El seguro suele cubrir las rentas impagadas durante el procedimiento y los honorarios del abogado. Es la herramienta de prevención más eficaz.
¿Tengo que ir yo personalmente al juzgado?
La situación depende de si ha devuelto formalmente las llaves. Si no lo ha hecho, conviene no acceder sin documentación adecuada. En Novás Sánchez Abogados te asesoramos sobre cómo gestionar esta situación sin incurrir en responsabilidad.
Si tienes un inquilino que no paga o estás valorando iniciar un procedimiento de desahucio en Gijón o en cualquier municipio de Asturias, en Novás Sánchez Abogados analizamos tu caso desde la primera consulta y te ofrecemos un plan de actuación claro con presupuesto cerrado. La primera consulta tiene un precio de 60€ y puede realizarse de forma presencial en nuestro despacho en la Avda. Constitución, 17, o por videoconferencia desde cualquier lugar.
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