Humedades en vivienda: cómo reclamar en Gijón (2026)

Marta compró hace cuatro años un piso en un edificio de Gijón, cerca de la playa de San Lorenzo. Una mañana de octubre, después de una semana de lluvia, descubrió una mancha oscura en la esquina del salón. Al principio pensó que era cosa de la pintura. Un mes después, la mancha había crecido, la pared hacía burbujas y aparecían puntos negros de moho. Llamó a su vecino de arriba, que le dijo que en su casa «no había ningún problema». Escribió al administrador, que le respondió que «lo miraría». Y mientras tanto, el salón de Marta seguía oliendo a humedad. ¿Quién tenía que pagar la reparación?

Si estás en una situación parecida, esta guía es para ti. En Asturias, con su clima atlántico y sus lluvias frecuentes, las humedades en la vivienda son uno de los problemas más habituales y, también, uno de los que más discusiones generan entre vecinos, comunidades, propietarios e inquilinos. Te explicamos qué tipos de humedad existen, quién paga en cada caso, qué pruebas necesitas y cómo reclamar las humedades en Gijón paso a paso, desde el primer aviso hasta, si hace falta, la demanda.

Primero, averigua qué tipo de humedad tienes

Antes de saber quién es el responsable, hay que saber de dónde viene el agua. De ello depende casi todo: quién paga, a quién reclamas y si te cubre el seguro. En una vivienda hay, básicamente, tres grandes tipos de humedad.

Humedad por filtración

Es el agua que entra desde fuera o desde otra parte del edificio: una gotera en la cubierta, una fachada con grietas, una terraza mal impermeabilizada, una bajante general rota o una tubería que pierde en la vivienda de arriba. Suele aparecer en manchas localizadas, que crecen con la lluvia o con el uso del agua del vecino, y que a veces dejan un cerco amarillento.

Humedad por condensación

Se produce cuando el vapor de agua del aire interior se convierte en líquido al tocar superficies frías, como ventanas o paredes exteriores. Es muy frecuente en viviendas con poca ventilación o aislamiento deficiente, y en Gijón, donde el ambiente es húmedo buena parte del año, aparece sobre todo en invierno, en esquinas, detrás de armarios y en baños o cocinas. Suele verse como moho negro en zonas amplias, no como una mancha puntual.

Humedad por capilaridad

Es el agua del terreno que asciende por los muros. Afecta sobre todo a plantas bajas, sótanos y garajes, y deja marcas de salitre en la parte inferior de las paredes. Suele estar ligada a un problema de impermeabilización de los cimientos o de los muros de contención.

¿Quién paga las humedades? Visión general

No existe una única respuesta. La responsabilidad depende del origen de la humedad y de dónde está el problema: en un elemento común del edificio, en la vivienda de otro propietario, en tu propia vivienda o en una instalación. Esta tabla resume los casos más habituales:

Origen de la humedad	Quién suele responder	Base legal principal
Cubierta, fachada, patios, bajantes generales o cimientos (elementos comunes)	La comunidad de propietarios, que debe conservarlos y reparar los daños que causen en los pisos.	Arts. 10 y 9 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) y art. 1902 del Código Civil.
Fuga o filtración desde la vivienda o terraza de otro propietario	Ese propietario, si el daño se debe a su falta de mantenimiento o a una instalación privativa en mal estado.	Art. 9.1.b LPH y art. 1902 del Código Civil.
Instalación o elemento de tu propia vivienda	Tú, como propietario, y tu seguro de hogar si cubre el supuesto.	Art. 9.1.b LPH.
Vivienda alquilada: defecto estructural o de conservación	El arrendador, sin poder subir la renta por ello.	Art. 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
Vivienda alquilada: mal uso o pequeñas reparaciones por desgaste	El arrendatario, en lo que se deba a su uso o a un desgaste ordinario.	Art. 21.1 y 21.4 LAU.
Condensación por falta de ventilación o aislamiento	Depende del caso: del propietario, si hay un defecto constructivo o de aislamiento; del uso, si hay mala ventilación.	Contrato, LAU y prueba pericial.

Vamos a ver cada supuesto con más detalle.

Humedades que vienen de un elemento común: responde la comunidad

Si el agua entra por la cubierta, la fachada, un patio de luces, una bajante general o un muro de cimentación, el origen está en un elemento común. Aunque el daño aparezca dentro de tu piso, el problema no es tuyo, es del edificio.

La Ley de Propiedad Horizontal establece que los trabajos y obras necesarios para el adecuado mantenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones tienen carácter obligatorio y no requieren aprobación previa de la junta (art. 10.1). Es decir, la comunidad no puede esperar a que alguien se queje durante años: debe conservar el edificio. Si no lo hace y eso te causa un daño, la comunidad puede tener que reparar el elemento común y también indemnizarte por los daños producidos en tu vivienda (art. 1902 del Código Civil).

Cómo se pide a la comunidad que repare

• Comunica el problema por escrito al presidente y al administrador (correo electrónico con acuse o, mejor, burofax). Los avisos verbales no sirven como prueba.
• Adjunta fotos con fecha y un breve informe si lo tienes: qué ves, desde cuándo y qué zona del edificio crees que es el origen.
• Pide que el asunto se incluya en el orden del día de la próxima junta y, si es urgente, que se convoque una extraordinaria. Los propietarios tienen derecho a pedir la inclusión de asuntos en el orden del día.
• Pregunta por el seguro de la comunidad: muchas pólizas de comunidad cubren los daños por agua en los elementos comunes y en las viviendas.
• Fija un plazo razonable para responder y reparar, por ejemplo 15 o 30 días, y deja constancia de ello.

Si el edificio de al lado es el que está en mal estado y es el que te filtra el agua, la situación cambia: ya no se trata de la comunidad, sino de un tercero. Lo explicamos en nuestro artículo sobre qué hacer si el edificio vecino está en ruinas en Gijón.

¿Y si la comunidad no hace nada o se niega a pagar?

Si la junta rechaza la obra, no se convoca o se ignora tu reclamación, tienes dos caminos: impugnar el acuerdo, si es contrario a la ley, o demandar a la comunidad para que repare y te indemnice. Ten en cuenta que la impugnación de acuerdos de la junta tiene plazos muy cortos (en general, tres meses desde el acuerdo, o desde que te lo notifiquen si no asististe), por lo que conviene consultar cuanto antes. Si la comunidad tiene dificultades económicas para afrontar la obra, puedes consultar nuestra guía sobre derramas y morosidad en la comunidad de vecinos.

Humedades que vienen de la vivienda de un vecino

Es el caso de Marta: la mancha aparece en el techo del salón y el origen parece estar en el piso de arriba, ya sea por una tubería, una bañera, una lavadora mal conectada o una terraza. Aquí la responsabilidad es del propietario de ese piso si el daño procede de una instalación o de un elemento privativo que no estaba bien mantenido.

La LPH obliga a cada propietario a mantener en buen estado de conservación su vivienda y sus instalaciones privativas, resarciendo a la comunidad y a los demás propietarios de los daños que causen por su descuido o el de las personas de quienes deba responder (art. 9.1.b). Además, el Código Civil obliga a reparar el daño causado por culpa o negligencia (art. 1902). En la práctica, los tribunales exigen que se pruebe que el agua procede realmente de esa vivienda y que existe relación entre la falta de mantenimiento y el daño.

Qué hacer si el vecino no quiere colaborar

• Pide una visita conjunta. Muchas veces basta con que un fontanero revise la instalación con ambas partes presentes.
• Avisa a ambos seguros. Si el vecino tiene seguro de hogar con cobertura de responsabilidad civil, la aseguradora puede hacerse cargo de los daños. Si tú tienes seguro, puedes dar parte y que tu aseguradora repare y luego reclame al otro.
• Documenta todo. Fotos, vídeos, facturas, mensajes y cualquier respuesta del vecino.
• Si no hay respuesta, envía un burofax describiendo el daño, la causa probable, el importe que reclamas y un plazo para responder.

Cuando la humedad aparece justo después de comprar una vivienda y el problema ya existía antes, puede tratarse de un defecto oculto que debe asumir el vendedor. En ese caso, tienes que actuar con rapidez, porque los plazos son muy cortos. Lo explicamos en nuestra guía sobre vicios ocultos al comprar una vivienda en Gijón.

Humedades en una vivienda alquilada: inquilino o arrendador

Si vives de alquiler en Gijón, la pregunta es otra: ¿tengo que pagar yo o lo paga el dueño del piso? La Ley de Arrendamientos Urbanos lo regula en su artículo 21:

• El arrendador debe realizar, sin poder elevar por ello la renta, todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso pactado. Quedan excluidos los daños que el inquilino cause por su culpa.
• El arrendatario debe comunicar al arrendador, lo antes posible, la necesidad de la reparación y permitirle comprobar el estado de la vivienda. Si la obra es urgente para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, puede hacerla él y reclamar después su importe.
• Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda corren a cargo del inquilino.

Una humedad por filtración desde la cubierta, una tubería general o un defecto del muro es, en principio, un problema de conservación que corresponde al propietario. Una humedad por condensación puede ser más discutida: si se debe a un mal aislamiento, el problema es del inmueble; si se debe a que no se ventila nunca la vivienda, puede achacarse al uso. Por eso, en alquiler es especialmente importante contar con un informe técnico que determine la causa.

Qué puede hacer el inquilino si el propietario no arregla las humedades

• Notificar por escrito, con burofax o por un medio que deje constancia, describiendo el problema y pidiendo la reparación en un plazo concreto.
• Reclamar la reparación y, en su caso, una indemnización por los daños sufridos en sus bienes, como muebles o ropa afectados por el moho.
• Pedir la resolución del contrato si el incumplimiento es grave y se mantiene en el tiempo (arts. 27 LAU y 1124 del Código Civil).
• No dejar de pagar la renta por tu cuenta. Es el error más peligroso, porque el propietario puede reclamar el impago y desahuciarte, aunque la razón de fondo sea tuya.

¿Y el seguro de hogar? Qué cubre y qué no

Antes de iniciar una reclamación, revisa la póliza del seguro de hogar y la de la comunidad. Como regla general:

• Los daños por agua causados por una rotura o fuga repentina de las instalaciones suelen estar cubiertos, tanto en tu vivienda como cuando provienen de la del vecino.
• Las goteras y filtraciones por lluvia pueden quedar cubiertas por los daños atmosféricos si se superan los parámetros que fija la póliza, y suelen exigir que sean un hecho puntual.
• La condensación y la humedad por falta de mantenimiento o aislamiento son, en general, una de las exclusiones más habituales de los seguros de hogar.
• Las filtraciones continuadas o por desgaste pueden quedar excluidas si el seguro entiende que no son un siniestro repentino.

Lee las condiciones particulares y, si la aseguradora rechaza el siniestro, pide la negativa por escrito y motivada. Esa carta puede ser útil para reclamar después al responsable. Cada póliza es distinta, por lo que conviene que un abogado la revise antes de dar el asunto por perdido.

Cómo probar el origen de las humedades

En un procedimiento civil, la regla general es que quien reclama debe probar los hechos en los que se basa (art. 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Eso significa que, para reclamar, tienes que demostrar el daño, su causa y quién es el responsable. Las pruebas más útiles son:

• Fotografías y vídeos con fecha desde el primer momento, y repetidos periódicamente para mostrar la evolución.
• Informe pericial de un arquitecto, arquitecto técnico o ingeniero que determine el origen de la humedad, el alcance de los daños y el coste de la reparación. Es la prueba clave en la mayoría de los casos.
• Informe de un fontanero o empresa de detección de fugas, que puede localizar una fuga con cámara térmica o pruebas de presión.
• Presupuestos y facturas de la reparación y de los bienes dañados.
• Comunicaciones por escrito con el vecino, el administrador, la comunidad, el arrendador o las aseguradoras.
• Actas de la junta en las que se haya tratado el problema.
• Testigos, como otros vecinos que hayan tenido el mismo problema.

Cómo reclamar las humedades paso a paso

• Paso 1. Documenta y diagnostica. Haz fotos, anota fechas y, si el origen no está claro, encarga un informe técnico.
• Paso 2. Comunica el problema por escrito a quien creas responsable (presidente, administrador, vecino o arrendador) y a tu aseguradora.
• Paso 3. Da un plazo razonable para que respondan y arreglen el problema. Quince o treinta días suelen ser un plazo prudente.
• Paso 4. Envía un burofax o un requerimiento formal si no hay respuesta. Un abogado puede redactarlo con el importe y los fundamentos legales.
• Paso 5. Intenta llegar a un acuerdo. Desde la reforma de la Ley Orgánica 1/2025, antes de demandar en la vía civil hay que acreditar, en general, un intento de negociación o de otro medio adecuado de solución de controversias, como la mediación o la conciliación.
• Paso 6. Demanda, si no hay acuerdo. Se reclama la reparación, la indemnización o ambas. Si hay un acuerdo de la junta que te perjudica, hay que valorar su impugnación en plazo.

No todos los casos llegan a juicio. En nuestra experiencia, una reclamación bien documentada y un requerimiento formal bien redactado resuelven muchas situaciones sin necesidad de ir a los tribunales.

Plazos: no esperes demasiado

Reclamar a tiempo es fundamental. La acción para pedir una indemnización por culpa o negligencia (art. 1902 del Código Civil) prescribe en un año desde que el perjudicado conoce el daño (art. 1968.2). En daños continuados, como una gotera que no deja de empeorar, los tribunales suelen entender que el plazo no empieza a contar hasta que se estabiliza el daño, pero no conviene fiarse de esa excepción. Si la reclamación nace de un contrato, como el de alquiler, el plazo es distinto, y mayor. En todos los casos, cuanto antes actúes, más fácil será probar el daño y menos se agravará.

Otros plazos importantes son los de la impugnación de acuerdos de la comunidad, que son cortos, y los de los defectos ocultos tras la compra de una vivienda. Si tienes dudas sobre si has llegado tarde, consulta con un abogado cuanto antes: un día puede marcar la diferencia.

Errores frecuentes al reclamar humedades

• Reclamar de palabra y no dejar constancia escrita del aviso.
• Reparar antes de documentar, perdiendo la prueba del daño y de su causa.
• Reclamar al responsable equivocado: a la comunidad cuando el problema es del vecino, o al arrendador cuando la causa es el mal uso.
• No avisar a la aseguradora a tiempo, y que esta alegue que se le comunicó tarde.
• Dejar de pagar la renta o las cuotas de comunidad como forma de presión, lo que te convierte en deudor.
• Dejar pasar los plazos, tanto el de un año para la reclamación como los de impugnación de acuerdos.
• Ignorar la salud. El moho puede provocar problemas respiratorios y alérgicos. Si afecta a niños, personas mayores o enfermos, conviene documentarlo y actuar con más urgencia.

Caso práctico: la reclamación de Marta

Marta tiene una mancha de humedad en el techo del salón de su piso de Gijón. Sigue estos pasos:

• Documenta: hace fotos y vídeos durante un mes y comprueba que la mancha crece cuando su vecino de arriba usa la ducha.
• Diagnostica: encarga a una empresa de detección de fugas una inspección, que localiza una pérdida en el desagüe de la bañera del piso de arriba.
• Comunica: envía un burofax al vecino y copia al administrador, con el informe y un plazo de 15 días.
• Seguros: da parte a su seguro de hogar y el vecino a su aseguradora de responsabilidad civil.
• Resultado: la aseguradora del vecino acepta reparar el desagüe y pagar el arreglo del techo y la pintura del salón. Sin necesidad de demanda.

Sin las fotos, el informe y el burofax, el vecino habría podido negar el problema. Con ellos, la reclamación fue sencilla.

Cómo te ayudamos en Novás Sánchez Abogados

En Novás Sánchez Abogados, despacho de abogados en Gijón, estudiamos tu caso, te decimos quién es el responsable, qué pruebas necesitas y qué opciones tienes. Redactamos requerimientos y burofaxes, negociamos con comunidades, vecinos, propietarios y aseguradoras, y, si es necesario, presentamos la demanda. Atendemos de forma presencial en Gijón o por videoconferencia a clientes de toda Asturias.

La primera consulta, en la que durante 45 minutos analizaremos tu caso y te daremos una hoja de ruta clara, cuesta 60 euros. Si llevas semanas conviviendo con una humedad y nadie se hace responsable, contacta con nuestro despacho.

PREGUNTAS FRECUENTES

Conclusión: actúa pronto y deja todo por escrito

Las humedades no se arreglan solas y, cuanto más tiempo pasa, mayores son los daños, el coste de la reparación y el riesgo para tu salud. La clave está en identificar el origen, documentar el daño, reclamar por escrito al responsable correcto y respetar los plazos. Con un buen diagnóstico y una reclamación bien planteada, muchas de estas situaciones se resuelven sin pleitos.

Si tienes humedades en tu vivienda en Gijón o en cualquier punto de Asturias y no sabes quién debe pagar, en Novás Sánchez Abogados estaremos encantados de ayudarte.

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